1. Wstęp
Najnowsze energooszczędne rozwiązania i udoskonalenia techniczne dają duży potencjał oszczędności energetycznych jednak, aby zapewnić długotrwałe, energooszczędne i sprawne funkcjonowanie budynku niezbędna jest ciągła, właściwie przeprowadzana eksploatacja i konserwacja instalacji technicznych.
Aby sprostać tym wymaganiom, stworzony został Plan Działania przedstawiający środki oszczędności energii, jakie zostaną wdrożone, aby spełnić kryterium efektywności energetycznej budynku w trakcie jego eksploatacji. Plan, oprócz konkretnych działań, obejmuje również zobowiązania do przyjęcia ogólnych zasad właściwego zarządzania energią. Wskazane są narzędzia, które sprawiają, że efektywność energetyczna staje się priorytetem w zakresie zarządzania na każdym etapie cyklu życia budynku i jego systemów. Poniższy Plan Działania obejmuje zagadnienia związane z elementami polityki proekologicznej, eksploatacją i konserwacją instalacji technicznych budynku oraz planem pomiarów i weryfikacji przyczyniających się do optymalizacji zużycia energii i zapewnienia wysokiej jakości środowiska wewnętrznego w budynku. Podkreślony jest również wpływ sposobu użytkowania instalacji technicznych przez personel budynku na końcowe zużycie energii i konieczność uświadomienia użytkowników. Dodatkowo opisano szereg działań zapewniających optymalne środowisko dla użytkownika budynku. Przyjęte parametry środowiska wewnętrznego mają bowiem bezpośredni wpływ na zdrowie, wydajność i komfort użytkowników. Utrzymanie wysokich standardów wewnątrz budynków pozwala zatem na uzyskanie wyższej efektywności pracy czy wypoczynku, co choćby poprzez zmniejszenie absencji może stanowić wymierne korzyści dla pracowników, właściciela budynku, a w konsekwencji także dla całego społeczeństwa.
2. Plan działania w zakresie poszanowania energii
Eksploatacja, konserwacja i nadzór techniczny Instalacje techniczne budynku będą pod ciągłym nadzorem zapewnionym przez firmę zewnętrzną sprawującą całodobową obsługę i monitoring.
Zagwarantowane będzie bezpieczeństwo techniczne poprzez utrzymanie w ruchu oraz sprawne i bezpieczne funkcjonowanie instalacji technicznych zgodnie z zadanymi parametrami i przepisami. Stałe monitorowanie stanu urządzeń oraz okresowe przeglądy mogą przyczynić się do przedłużenia żywotności urządzeń, a wdrożony w ten sposób prewencyjny system zapobiegania awariom pozwoli na optymalizację zużycia energii, redukcję kosztów obsługi budynku oraz eliminację nieprzewidzianych zdarzeń. Proces utrzymania i konserwacji instalacji w budynku będzie w pełni udokumentowany. Dane i informacje dotyczące wszystkich awarii i zdarzeń serwisowych, w tym ze szczegółowymi opisami, będą gromadzone. Dbając o jak najdokładniejsze wyniki przeprowadzanych pomiarów i spełnienie wymogów prawnych, urządzenia tego wymagające poddawane będą okresowym legalizacjom i kalibracjom. Stosowane będą urządzenia o wysokiej jakości i żywotności, a eksploatacja i konserwacja przeprowadzane będą według zasad poszanowania energii oraz dbałości o komfort użytkowników. Okresowo wykonywane będzie czyszczenie kanałów wentylacyjnych i filtrów zapobiegające gromadzeniu się kurzu i drobnoustrojów oraz nadmiernemu zwiększeniu oporów przepływu powietrza, a tym samym wzrostowi zużycia energii potrzebnej na transport powietrza do pomieszczeń. Dodatkowo, wdrożony zostanie system zgłaszania poprawek i usterek przez pracowników, działający 24 godziny na dobę przez 7 dni w tygodniu. W tym celu wykorzystane będzie specjalistyczne oprogramowanie do wspomagania obsługi technicznej oraz świadczenia usług „help desk”. Pełna eksploatacja da gwarancję sprawności instalacji w długim okresie czasu, szybkiej interwencji w przypadku ewentualnej awarii oraz da możliwość rozplanowania stałych kosztów w dłuższym horyzoncie czasowym. Wdrożona zostanie również zasada uzgadniania wszystkich większych zmian w strukturze i systemach budynku w kontekście wpływu na zużycie energii.
4. Plan pomiarów i weryfikacji
Wdrożony zostanie plan pomiarów i weryfikacji, aby ocenić efektywność energetyczną budynku oraz zapewnić jej stałą optymalizację.
W jego ramach zapewniona będzie niezbędna infrastruktura umożliwiająca stały pomiar zużycia energii w budynku w danym okresie czasu. Instalacje techniczne budynku będą sterowane i monitorowane przez System Zarządzania Budynkiem BMS (Building Management System) zapewniający jednoczesne raportowanie o stanie technicznym instalacji. W ten sposób zagwarantowany będzie łatwy i szybki dostęp do informacji o aktualnym i przeszłym stanie budynku poprzez logiczny system archiwizowania danych. Dodatkowo, gromadzone i archiwizowane będą faktury za energię oraz wdrożony zostanie elektroniczny system obiegu dokumentów.
Zebrane dane posłużą do badania efektywności energetycznej budynku i jego instalacji, porównując przewidywane zużycie energii z rzeczywistym. Tworzone będą roczne raporty interpretujące wyniki przeprowadzonych pomiarów i wskazujące najważniejsze elementy zużywające energię. Analizy te umożliwią optymalizację zużycia energii w kolejnych latach. Dalszą optymalizację, oprócz standardowych pomiarów zużycia energii elektrycznej, wody itp. umożliwią przeprowadzane pomiary kontrolne głównych strumieni powietrza w instalacji wentylacji higienicznej, umożliwiające utrzymanie wymaganych ilości świeżego powietrza dostarczanego do poszczególnych pomieszczeń budynku. Symulacje energetyczne budynku W ramach pozyskiwania wiarygodnych informacji o budynku zakłada się przeprowadzenie rozszerzonych analiz opartych na symulacjach energetycznych.
W ramach niniejszego kroku przeprowadzone zostaną dwie analizy energetyczne:
- Symulacja komputerowa przy wykorzystaniu oprogramowania opartego na metodyce godzinowej symulacji budynku – Design Builder
- Analiza wykonana w oparciu o metodykę opracowania świadectwa charakterystyki energetycznej w Polsce.
Regulacja instalacji
Instalacje techniczne będą poddawane regulacji po oddaniu budynków do użytkowania i indywidualnie, odrębnie w ramach zasiedlania budynku, aby uwzględnić indywidualne wymagania Najemców, liczbę użytkowników oraz rzeczywiste godziny pracy.
Dalsze regulacje będą wykonywane cyklicznie na podstawie wyników ankiet przeprowadzonych wśród pracowników na temat komfortu cieplnego oraz jakości powietrza wewnętrznego. W ten sposób zagwarantowana będzie optymalna praca systemów zapewniając jednocześnie odpowiednie warunki pracy. Zredukowane zostanie ryzyko zużywania nadmiernej ilości energii spowodowanej, np. zbyt intensywnym ogrzewaniem bądź chłodzeniem wnętrz budynków.
3. Plan działania w zakresie poszanowania jakości środowiska wewnętrznego
Segregacja odpadów
Budynki codziennie wytwarzają znaczne ilości odpadów. Aby ograniczyć ich ilość, zostanie wprowadzona polityka gospodarki odpadami, w ramach której wyznaczone zostaną ogólnodostępne obszary przeznaczone do segregacji odpadów nadających się do recyklingu, takich jak papier, plastik, szkło i baterie.
W ten sposób będzie można zredukować ilość odpadów wywożonych na wysypiska. Usunięcie źródeł zanieczyszczeń powietrza W celu zapobiegania wystąpienia emisji zanieczyszczeń w budynku należy wykorzystać materiały, które są jak najmniej toksyczne. Farby, wykładziny i inne materiały wykorzystywane do drobnych remontów powinny zawierać minimalną liczbę lotnych związków organicznych (VOC), formaldehydu oraz nie powinny zawierać substancji rakotwórczych i uczulających substancji lotnych.
Osobista regulacja temperatury w pomieszczeniu
Budynek posiadać będzie przeszkoloną elewację zapewniającą doskonałe doświetlenia wnętrza budynku, jednocześnie minimalizując zapotrzebowanie na oświetlenie sztuczne.
Ponadto, okna w budynku są uchylne zapewniając użytkownikom bezpośrednią kontrolę nad warunkami środowiska wewnętrznego. Zabezpieczenie w formie wbudowanych kontaktronów nie pozwala na działanie klimatyzacji przy otwartych oknach zapobiegając niepotrzebnym stratom energii. System klimatyzacji wyposażono w automatykę z zapewnieniem nastawników temperatury z poziomu poszczególnych pomieszczeń biurowych czy open space z uwzględnieniem podziału na strefy w przypadku dużych powierzchni open space. Zapewnia to możliwość regulacji temperatury oraz wydajności urządzeń grzewczo – chłodzących z poziomu poszczególnych użytkowników. Poza godzinami pracy oraz w soboty i święta poprzez harmonogram pracy systemu, wprowadzono nadrzędne ustalanie parametrów pracy systemu z poziomu BMS.
Konserwacja systemu wentylacji i klimatyzacji
W budynku B1, należącego do kompleksu biurowego Gdański Garden Station należy regularnie przeprowadzać zabiegi konserwacyjne systemów wentylacyjnych i klimatyzacyjnych.
Częstotliwość zabiegów konserwacyjnych zależy m.in. od zaistniałych awarii i związanych z nimi problemów eksploatacyjnych, a także od tego, czy wcześniejsze czynności konserwacyjne były przeprowadzane prawidłowo i z należytą dokładnością. System wentylacji zapewni odpowiedni poziom filtracji powietrza, dzięki zastosowaniu na kanale nawiewnym filtrów o klasie co najmniej F6. Aby czystość powietrza dostarczanego do budynku była cały czas na wysokim poziomie, zainstalowane filtry należy wymieniać zgodnie z zaleceniami producenta, minimum raz w roku lub natychmiast po stwierdzeniu ich niewłaściwego stanu. Dodatkowo system wentylacyjny i klimatyzacyjny należy czyścić mechanicznie. Urządzenia powinny zostać oczyszczone z pyłów i substancji szkodliwych dla zdrowia m.in. bakterii i grzybów, które mogą być przyczyną alergii i chorób układu oddechowego. Nieprawidłowo działający system wentylacji i klimatyzacji może przyczyniać się do pogorszenia jakości powietrza w obiekcie. Osoby tam przebywające mogą skarżyć się na zmęczenie, duszności, obniżenie koncentracji czy alergie i choroby układu oddechowego. Wszelkie zabiegi konserwacyjne powinny być wykonywane przez specjalistyczną firmę. W budynku B1, system wentylacyjny zapewni odpowiedni poziom filtracji powietrza, dzięki zastosowaniu filtrów na kalane nawiewnym o klasie co najmniej F6. Karty katalogowe w załączeniu Czujki tlenku węgla i gazu Obiekt wyposażono na powierzchni garażu w detektory tlenku węgla (CO) i gazu (LPG). Należy dbać i kontrolować urządzenia kontrolne – mierzące stężenie tlenku węgla (CO) i gazu (LPG) umieszczone w garażach podziemnych. Kontrolę urządzeń należy wykonywać regularnie, a wszelkie nieprawidłowości i awarie należy natychmiast usuwać.
Konserwacja instalacji wodno-kanalizacyjnej
W budynku B1 należy regularnie usuwać usterki instalacji: wodno- kanalizacyjnej, przeciwpożarowej, instalacji centralnego ogrzewania, ciepła technologicznego, klimatyzacji i węzła ciepła.
Instalacje powinny być serwisowane przez specjalistyczne firmy. Należy przeprowadzać okresowe przegrzewy instalacji ciepłej wody użytkowej oraz na urządzeniach regulujących wilgotność dla usunięcia zagrożenia wystąpienia bakterii z rodzaju Legionella powodującej chorobę legionistów.
Polityka poszanowania wody Zainstalowany zostanie system detekcji wycieków zimnej wody, dzięki czemu można uniknąć znacznych strat wody, które w przeciwnym wypadku mogłyby pozostać niezauważone. Dodatkowo, wykorzystany zostanie system zabezpieczenia przed niekontrolowanymi wyciekami wody z instalacji w toaletach poprzez użycie czujek ruchu sprzężonych z elektrozaworami.
Nadzór i kontrola parametrów budynku
W celu zapewnienia jak najwyższego komfortu użytkowników budynku należy prowadzić nadzór i kontrolę firm zajmującymi się instalacjami wewnętrznymi.
Właściwa kontrola i nadzór wykonywanych prac przez firmy specjalistyczne zapewnią właściwe wykonanie usług, a co za tym idzie zapewnienie odpowiednich parametrów środowiska wewnętrznego. Dodatkowo należy regularnie monitorować stan techniczny budynku. Budynek powinien zostać poddawany okresowej kontroli i przeglądowi zgodnie z Ustawą z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz.U.Nr. 89,poz.414) oraz Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.Nr. 75, poz.690). Kontrole i przeglądy powinny dotyczyć zarówno przegród budowlanych, przewodów kominowych, jak również innych instalacji wewnętrznych.
Uświadomienie pracowników, personelu i użytkowników budynku
Zużycie energii przez budynek w dużej mierze zależy od osób w nim przebywających i sposobu, w jaki korzystają z zainstalowanych urządzeń oraz systemów.
Dlatego bardzo istotne jest uświadomienie personelu i przekazanie mu niezbędnej wiedzy dotyczącej poszczególnych składowych systemu oraz ich prawidłowej obsługi przyczyniającej się do minimalizacji zużywanej energii. Biorąc ten fakt pod uwagę, przygotowane zostaną ogólnodostępne informacje dla pracowników budynku przedstawiające prawidłową, energooszczędną obsługę systemów w miejscu pracy. Ponadto, stworzony zostanie portal internetowy – strona budynku gdzie umieszczone będą informacje na temat środków oszczędności energii jak również systemów HVAC zainstalowanych w budynku oraz sposobu ich regulacji w celu zapewnienia jak najwyższego komfortu użytkowania budynku.
